Signer un compromis de vente ne signifie jamais que l’argent du prêt relais va tomber dans la foulée. Sur ce point, la croyance populaire se trompe de cible. Les banques attendent un mandat ou un compromis signé pour examiner le dossier, mais elles ne débloquent rien tant que le nouveau projet d’achat n’est pas suffisamment avancé. Certaines refusent même toute négociation si le bien n’est pas déjà officiellement en vente, peu importe la solidité du dossier de l’emprunteur.
Ce sont ces exigences, différentes selon les enseignes, qui font toute la complexité du prêt relais : la banque fixe ses propres règles pour estimer le bien en vente, choisir la durée du prêt et décider du montant à avancer. Impossible donc d’improviser : chaque étape réclame une anticipation minutieuse, de la première estimation à la signature finale.
Le prêt relais en pratique : principes et fonctionnement
Pour ceux qui veulent acheter avant d’avoir vendu, le prêt relais ouvre une fenêtre de manœuvre. La banque avance une part de la valeur du bien à vendre : la fourchette la plus courante va de 50 à 80 % du prix estimé. Cette avance sert de tremplin pour acquérir le nouveau logement, sans attendre la vente du précédent. L’idée est d’apporter de l’oxygène au budget de l’acheteur tout en conservant une sécurité pour la banque, qui ne veut pas courir de risque inutile.
Dans ce contexte, il existe deux grands types de prêts relais, qu’il vaut mieux bien distinguer :
- Le prêt relais sec : il intervient quand l’avance de la banque couvre entièrement l’achat visé. Ce montage reste rare, car il suppose d’avoir déjà beaucoup de capital dans son premier bien.
- Le prêt relais adossé : ici, le prêt relais se combine à un crédit immobilier classique. La banque complète le financement avec un prêt amortissable traditionnel, ce qui correspond à la majorité des situations.
La plupart des prêts relais s’étendent sur 12 à 24 mois, avec une période de franchise : on ne rembourse alors que les intérêts, le capital étant soldé à la vente du bien. Le taux prêt relais varie selon les banques, et chaque simulation permet d’évaluer précisément le coût total de l’opération, frais compris. Mieux vaut ne rien laisser au hasard, car le montage dépend aussi de la santé financière de l’emprunteur, de l’estimation du bien, et de la conjoncture. L’assurance emprunteur, si elle n’est pas systématique, reste fortement conseillée. Le prêt relais peut donc se révéler très flexible, à condition de suivre le bon tempo entre la vente et l’achat.
À quel moment démarrer un prêt relais ? Les étapes et conditions à connaître
Décider de solliciter un prêt relais ne se fait pas sur un coup de tête. Avant tout, la banque vérifie la solidité du projet : niveau d’endettement, stabilité des revenus, cohérence entre la valeur estimée du logement à vendre et le prix d’achat du nouveau bien. C’est ici qu’une simulation prêt relais devient précieuse : elle sert à anticiper le montant nécessaire et à ajuster la durée du crédit.
Le bon moment ? Dès que le bien actuel est mis sur le marché, il devient pertinent d’engager les discussions avec la banque. Cette anticipation laisse le temps de sécuriser le financement et d’obtenir des conditions favorables, aussi bien sur le taux que la durée. Mais la règle est stricte : sans une mise en vente effective et une estimation validée, aucun prêt relais ne sera accepté. Avoir déjà une offre d’achat peut renforcer le dossier.
Voici les étapes à prévoir pour constituer un dossier solide :
- Dépôt du dossier auprès de la banque, avec tous les justificatifs nécessaires : compromis, estimation de l’ancien bien, projet d’acquisition, éléments de patrimoine.
- Analyse du plan de financement global, en tenant compte du reste à vivre après l’opération.
- Souscription d’une assurance emprunteur adaptée, qui sert de garantie supplémentaire pour la banque.
Le remboursement du prêt relais s’effectue au moment de la vente effective. Si la transaction prend du retard, certaines banques tolèrent un remboursement anticipé sans pénalité, à condition de respecter les engagements du départ. Il est donc avisé de négocier cette option dès le départ, surtout si le marché immobilier montre des signes de ralentissement.
Avantages, limites et précautions à prendre avant de se lancer
En matière de mobilité immobilière, le prêt relais fait figure d’accélérateur. Il permet de décrocher un nouveau logement sans attendre la vente de l’ancien, évitant ainsi le passage par une location provisoire. En général, la banque avance 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, ce qui libère rapidement des fonds. Le système de franchise, total ou partiel, offre un délai confortable avant de devoir rembourser le capital.
Mais tout n’est pas si simple. Les taux prêt relais sont souvent un cran au-dessus de ceux d’un crédit immobilier classique. Il faut aussi compter avec les frais de dossier, les frais de garantie et l’assurance, qui alourdissent la note. Si la vente tarde, l’équilibre financier devient délicat : les mensualités s’accumulent, la durée s’allonge, et il peut devenir nécessaire de revoir le prix de vente à la baisse pour sortir du montage.
Avant de s’engager, mieux vaut évaluer sa capacité à supporter deux prêts en même temps. Il est judicieux de multiplier les simulations, en envisageant plusieurs scénarios : vente rapide, différée ou difficile. Les garanties exigées par la banque, comme la garantie décès, la garantie PTIA ou la garantie perte d’emploi, sont des sécurités, mais elles pèsent aussi sur le coût.
Pour mieux anticiper les enjeux, gardez en tête quelques points clés :
- Adaptez le montant prêt relais au marché local : une estimation réaliste évite les déconvenues.
- Préparez-vous à une durée prêt qui peut aller jusqu’à deux ans, mais rarement davantage.
- Intégrez tous les frais annexes dans votre calcul pour garder la maîtrise de votre budget.
Le prêt relais n’est jamais une simple formalité : c’est un levier puissant, mais qui exige de garder la main sur chaque variable. S’y préparer, c’est éviter le faux pas qui peut tout faire basculer, et avancer vers un nouveau projet immobilier sans craindre de se retrouver à court de solutions.
